商品房不是小产权。
商品房是开发商合法办理各项开发手续后，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证。而小产权，国家是不发产权证的，由乡镇政府发证书。
商品房和小产权的区别如下：
1、商品房是要《五证》俱全的，并且可以按揭。而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的，也不可以按揭贷款购买的。
2、商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。
3、商品房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，也没有预售证。
4、商品房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。